调控百日调查：地价房价齐下行 降价才刚刚开始

　　4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控，已届百日。政策和市场将往何处去？本报记者调查显示，进入7月中下旬，各地新开楼盘价格比预期明显下调，其中尤以品牌房企最为明显；地价方面，近期土地出让溢价率下降，环比涨幅趋缓。

　　调控效果初显，但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施，仍然不容懈怠。

　　新盘定价下调

　　0.1%，这是国家统计局近日公布的全国房价6月份首次环比下跌的比例；而对于普通人而言，根本尚未感受到房价的真实下跌。

　　变化正在发生。7月下旬，位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城，推出新一期LOFT房源，均价27500元/平米，相当于买一层送一层；而此前的上半年，华贸城平层产品均价曾达到27500元/平米，“这相当于变相降价，”长期关注华贸城的韩小姐说，她去看了样板间，虽然层高仅为4.85米，但确实可以隔成两层。

　　将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目，于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者，销售人员给与她的价格最低可至11500元/平米，该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。

　　根据21世纪不动产等机构监测，目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个，上升到了现在的近百个。目前推出的新盘，均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几，大部分项目仍旧采用暗降的方式。

　　在广州，年度标杆亚运城的入市，将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期，已从之前的13000元以上调至万元以下，但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。

　　在深圳，万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘，价格区间为28000元/平米-32000元/平米，购买按揭付款总价减8万，3日内签约再减5万，双拼户型按两套计算，3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房，价格也降至万元以下。

　　“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期，万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示，其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

　　地价继续下行

　　中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示，二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度最大。

　　据北京土地整理储备中心数据统计显示，截至6月30日 ，北京共拍卖土地117块，其中新政以后拍卖50块，楼面价则明显下调，住宅的楼面价从新政前的12258元，下调至新政以后的5085元每平米，下调近6成。

　　万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示，下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机，公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔最多9亿美元的海外融资。

　　但问题也已出现：伴随着土地溢价率的大减，地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳，业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉提醒，应关注目前土地供应和开发投资不足，将给明年带来房屋供应不足的问题，并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是，在土地一级开发环节、在市政、公用设施领域引入民间资金，减少政府投入成本、加快土地开发节奏，提高土地出让效率。

　　如何防止供应不足导致的房价报复性反弹，令调控走出“越调越涨”的怪圈？

　　保障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示，今年保障性住房建设580万套的目标不会变，中央已经下拨600多亿资金用于这一事务。姜伟新还透露，国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已确定北京等28个城市作为试点城市。

　　中原地产研究中心董事程澐认为，鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面，保障房的推出，有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指出，保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价，还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面，必将持续相当长的时间。而伴随政策的持续，将从现有的心理层面影响进入试探性调整，并真正进入全面调整期。

　　房价跌20%，地价跌30%？

　　市场发生变化的同时，银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态，严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调，显示政策仍未放松，下半年房价下跌已成共识。

　　房价究竟会下跌多少？几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪：品牌房企带动的降价潮，将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料，万科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备，将是今年下半年新增供应的集中区域，其中大部分土地价格不超过两年前地价水平，中原地产认为，考虑到这两年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。

　　“上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅可能在15%～20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。

　　建银精瑞投资董事长李晓东认为，不排除某些高价地亏本的可能性；肖莉也认为，有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析，5、6月份土地市场和1-4月份相比，所谓地王已经不存在了，高总价地块整体水平明显下降；从楼板价来看，6月仅有4幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入上半年前十的排行榜，楼板价水平持续降低。他预计，一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。