开发商－土地价格－住房的关系 京津沪卖地收入将超4000亿

http://www.wenzhouzx.com   2010-12-29 13:02　来源 中国证券报

2010年已进入倒计时，各地展开了新一轮供地大战。在土地市场夺地硝烟的背后，土地出让金正突飞猛进地增长。业内预计，北京市今年的土地出让金有望超过1600亿元，上海有望突破1500亿元，天津也力争达到1000亿元。京津沪三地今年实现的土地收入将在4000亿元左右。

如果按照全国2万亿元的土地收入计算，京津沪三地土地收入就将占全国20%。相比之下，京津沪三地的GDP仅占全国不到11%。土地市场的区域集中性凸显。

多城市出让金创新高

由于土地放量供应，目前，北京、上海的土地出让金早已突破1000亿元，较去年同期大幅增加。业内预计，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。

年底，北京集中供应CBD六宗高价地块，由此，北京的土地出让金一举超越上海。有关统计显示，目前，北京市土地出让金合计达到1587.4亿元，年内有望突破1600亿元。

上海今年共出让560宗土地，出让金为1448亿元，早已超过2009年全年的1024亿元，有望突破1500亿元大关。就此计算，北京、上海今年的土地出让金均已超过2008年和2009年两年总和。

由于加大供应，天津今年在土地市场上的表现也异常抢眼。截至12月上半月，天津已经实现土地收入860亿元，有望在年内突破千亿元的大关。

就此计算，2010年，仅京津沪三地实现的土地收入就约为4000亿元，如果按照业内预计的年内全国2万亿元的土地收入计算，京津沪三地土地收入将占全国20%。

相比之下，今年北京市预计的GDP增速目标约为9%，上海市也预计将超过8%，天津市则计划在2009年7500万亿元的地区生产总值基础上，突破9000亿元。就此估算，三地今年预计实现的地区生产总值或达到3.85万亿元。

如果按照今年我国GDP增速为9%计算，全国生产总值将达到36.56万亿元，那么京津沪三地2010年的GDP仅占全国约10.5%，2009年这一数值约为10.35%。

显然，与三地贡献的GDP相比，土地出让金向京津沪三地集中的现象更为明显，这成为区域楼市火爆的缩影。

在今年年初，各大城市纷纷制定了全年的土地出让计划。北京市计划供应2500公顷住房建设用地，天津计划供应1740公顷，上海计划供应1100公顷。一年即将过去，各大城市完成情况却不尽相同。根据中原地产的最新统计，北京市目前仅完成全年供地计划的49%，上海市和天津市则分别完成了147%和158%，土地市场放量供应。

从各城市平均楼面地价来看，一线城市仅北京增长，二线城市则大部分呈现上升。中原地产数据显示，2010年北京市成交的居住用地平均楼面地价为7968元/平方米，同比增长30%；上海和天津的居住用地平均楼面地价分别为6461元/平方米和1897元/平方米，其中，上海市同比下降10%，天津市则同比增长34%。

业内人士表示，随着城市的发展，新兴区域的规划开发，成熟区域的升级改造，土地市场仍将保持交易旺盛的局面。高地价、高房价、高利润的三高状态将更集中的体现在占据区域中心地位的城市。与此同时，二线城市正进入快速发展期，土地出让量将明显增加。

开发商挥金如土

土地储备资源作为房地产公司的重要资产，决定了企业未来的发展潜力，在调控风声紧张的2010年，各房地产企业的拿地战略也丝毫未见放松。

以保利地产（600048）为例，年初至今，保利地产共发布取得房地产项目的公告10个，涉及拿地总金额共计437亿元，加上12月以来保利在广州、北京、南宁以及绍兴等地的拍地金额，粗略计算可知，保利地产今年以来拿地总金额已超过520亿元左右。而今年前11个月，保利地产实现签约金额571.49亿元，拿地金额已接近于销售收入。万科（000002）年初至今为获取土地使用权所付出的金额也约达到533亿元左右。

万科、保利并非最为激进的拿地者，统计显示，今年前11个月恒大地产新增土地储备3231万平米，增速第一；万科新增土地储备2196万平米，增速第二；保利地产新增土地面积为1502万平米，位列第三。

伴随着环首都经济圈规划的日渐明晰，地处廊坊的荣盛发展（002146）便明显加大了在河北的拿地力度，12月以来，荣盛发展共获得11个土地使用权，其中7个地块分别位于河北的廊坊、唐山、沧州等，拿地总金额共计约33亿元，也显示出公司对于河北区域未来发展的看好。