高价买房楼盘降价老业主围攻开放商要求补偿没有道理

http://www.wenzhouzx.com   2011-10-25 16:06　来源 光明网

楼盘降价引业主围攻，高价买房是自愿行为，楼盘降价老业主围攻开放商要求补偿没有道理也没有法律依据，天下哪有只能赚没有赔的生意，买卖交易本身就有风险，上海买房和全国各地买房都一样，买房和股市一样，难不成股市下跌你也要补偿？楼盘降价老业主围攻开放商的行为是无知、耍赖。

持续加紧的政策调控让楼市“金九银十”正褪色成“铁九通十”。扛不住的开发商选择降价促销；伤不起的老业主在各地掀起要求退房、补差价的维权行动，甚至引发暴力冲突。但再多血泪控诉也难掩市场本质，“只涨不跌”的神话终会破灭，为投资失误埋单的只能是消费者自己。

新盘降价不违约，老业主求索赔无法律依据

房价下跌，老业主要求索赔，理由主要是降价行为侵犯了自己的权益。但买房子毫无疑问是一个市场行为，购房者在签订购房合同时，双方之间的权利义务关系仅限于开发商保质保量把售出房产，业主以定价支付，未来的价格波动的风险应该由业主来来承担。

针对楼市降价，除非当事人签署购房合同时约定了合同解除事由，比如“约定如果在一定期限内降价，开发商就构成违约，违约的后果是赔偿x万元。”否则业主要求补偿是没有法律依据的。在此前为数不多的求偿请求获得法院支持的判决中，正是由于双方在补充条款中作出约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的3%，并承担由此产生的一切费用，法院正是基于这一约定而作出解除合同的判决。

前几年楼盘持续涨价，有的楼盘一次提价就可以达到20%，三个月甚至可以翻番，业主也从来没有将溢价部分还给开发商。事实上，开发商无论涨价还是降价，对已购房业主都不构成伤害。因为当初成交价是双方认可、市场认可的。一旦房产贬值就要求开放商补偿，这根本不是维权，而是不愿意承担风险的耍赖、悔棋。

地产商没义务补差价，购房合同与第三人无关

老业主对于降价感到愤怒、委屈的原因常常是“同一区位、同一户型、同一栋楼的房子，相隔几天时间便大规模降价。”通过此类对比产生的差价，老业主要求地产商来补偿。但回到房屋买卖合同的属性，这类合同是甲乙两方签署，只对双方有约束力，只涉及双方的权利义务，而与第三人无关。

开发商有权依据市场状况及公司运营情况进行降价，已经购房的业主无权干涉。万科曾在此类降价维权纠纷中打了一个极端的比喻，“不要说降价，就是开发商把房子全部送人，也是他的权利。开发商卖给甲多少钱，与卖给乙多少钱没有关系，这是由合同的相对性决定的。”这类合同其实与购买民航机票一样，同一架飞机上，有的人出了全价，有的人是三折，出了全价的人不能因此指责民航欺负消费者。

信贷调整不属于“情势变更”，全款退房难获支持

降价售楼之后，不少已购房业认为他们的购房成本和未来支付风险相对突然增加，于是以“情势变更”为由解除房产合同，挽回损失。但目前的房屋购买合同在附件中已约定，金融机构贷款政策变动不属于“不可抗力”和“情势变更”，以此理由退房的业主要承担总房款20%的违约金。老业主不愿意支付几乎相当于首付款的违约金，退房要求当然不被房产商接受。

法律专家解释称，合同法司法解释二明确规定“客观情况无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”才适用于情势变更原则。房地产价格受市场或政策影响而波动明显属于商业风险范畴，不适用于情势变更。否则，股民也能以股票下跌为由向证券公司提出维权索赔，岂不荒谬？

虚假宣传取证难，“甜言蜜语”写入合同才生效

买房人经常听到售楼员的忽悠：“赶紧买，没剩几套房了，下期还要涨价”，“房价根本不可能降，我们的房子更不会降价”，也有售楼员信誓旦旦地给你保证：“房价真降了给您补偿”，但这句话永远不会写入合同。当老业主依据这些“口头支票”向开放商求偿，自然很难获得法律支持。工商部门也三番五次提醒消费者，“目前房地产虚假广告投诉中，99%存在取证难的问题，消费者购房时要提前保存证据。”

销售人员的口头承诺属于企业宣传行为，很难取证作为违约证据。除非有录音，证明开发商曾承诺房价下降将给予赔偿，才可起诉开发商违约。如果没有录音且在合同没有约定降价需退房或赔偿差价，那么开发商无论遇到哪种情况降价，都不需要对已经购房的业主进行补偿。如果购房者愿意相信“甜言蜜语”，唯一生效的办法只能是将其写入合同。

盲信“买了房子就赚钱”，无视风险只能买者自负

抛开地产宣传的诱惑，最近两年政府反复强调房价增长过快，持续的调控声音之下，依然有众多业主出手买房。如果以刚性需求来解释，反正房子用于自住，不会卖出去，开放商降价还是涨价都与其没有关系。如果以投资为目的买房，一旦习惯了“房子买了就赚钱”的思维方式，对近几年房价一路猛涨背后的风险缺乏预警，恐怕没有任何企业能保证房价 “只能涨不能跌”。

有人倾半生心血买一套房，有人倒霉成为接盘的最后一棒投资者固然值得同情，但他们所谓的“损失”并不足以成为反对房价下挫的理由。因为每个人都不能以自己是不成熟的投资者为由，向社会要求赔偿。买者自负，是资本与货币市场的必然规则，否则所有的亏本者都可以找金融机构、房地产机构维权，而所有的金融机构、房地产机构都可以找央行与财政部维权，必然导致天下大乱。

楼市定价机制不透明，靠暴力维权无济于事

契约精神的前提是信息的对称性以及公平性，在降价维权纠纷中，肯定有一部分开发商扮演了不光彩的角色，靠捂盘惜售、制造价格预期、哄抬房价等扭曲市场价格机制的行为追逐利益。

从这个角度出发，老业主针对可能的价格欺诈以非诉讼方式维权无可厚非，但方式方法必须站在法制基础上，遵循契约精神，不扰乱社会秩序。如今动辄将售楼部当作战场，把协商搞成血案，保安与业主互殴，轿车被砸，非法聚集堵路等暴力行为非但不可取，也无助于楼市价格清晰透明。

这个冬天楼市必须面对的就是不断贬值。如果你是买房自住，房产的升值还是跌价都与你无关。如果你纯粹把房子当成投资品，那请参考马未都对收藏的说法，不要相信故事，不要相信好事。不要心态不好，总是想着挖宝。（小易整理）

资料来源：

《楼市降价维权出现新模式 北京业主以反暴利投诉开发商》

http://news.xinhuanet.com/2011-05/26/c_121462070.htm

《万科万套房掀促销战 深圳楼市降价潮山雨欲来》

http://sc.people.com.cn/fc/c/2011-09-07/6674.html

《楼市降价促销大势所趋 老业主不满纷纷出手维权》

http://biz.cn.yahoo.com/ypen/20110914/586291.html

《楼市骤冷 业主能否要求补偿差价》

http://zqb.cyol.com/html/2011-09/29/nw.D110000zgqnb_20110929_1-05.htm

编辑： yujeu