楼面地价占房价的比例 楼面地价与房价的关系

http://www.wenzhouzx.com   2016-01-01 15:00　来源 温州视线

　　楼面地价占房价的比例：楼面地价与房价的关系，地价占房价比例平均为33%。楼面地价与房价的关系是怎么样？
　　
　　楼面地价占房价的比例 楼面地价与房价的关系

　　全国两会上，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。有声音据此表示，房价过高原因在地价。今年7月份，国土资源部调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前我国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。此后，两项调查数据引发的“地价是否推动房价”争论，一时成为社会关注的热点。
　　
　　那么，我市地价占房价的比例又是多少呢？日前，记者对最近三年来部分上市楼盘调查发现，市区楼盘地价占房价比例平均为33.03%，最高为53.8%，最低为12.69%，高出全国平均水平近10个百分点。
　　
　　平均占比超全国10个百分点
　　
　　地价在房价中到底占据了多大的比例，一直以来是社会上普遍关注的一个热点问题。
　　
　　日前，记者对市区近三年来部分上市楼盘调查发现，地价占房价比例最高的为位于鹿城路的银座公寓，比例为53.8%。据了解，该项目2007年10月份取得土地开发权，到2008年9月底上市，时间间隔只有一年。该项目的楼面价为当年“地王”。
　　
　　通过调查发现，占比最小的项目为天润大酒店，上市价格含装修占比仅为12.69%。而占比在20%左右的，有华府天地、中瑞曼哈顿、鹿城广场·锦玉园和嘉一国际等项目，除嘉一国际和锦玉园为带装修上市价格外，其他几个楼盘大多是取得地块与上市日期周期较长。
　　
　　此次调查地价占房价比例在40%以上的只有5个项目，分别为中央公馆、银座公寓、龙城华府、锦城商务楼和江锦家园，除锦城商务楼为办公楼外，龙城华府和江锦家园位于龙湾区，而中央公馆和银座公寓之所以占比高，关键原因就是上市周期较短，从取得地块开发权到上市基本在一年内。
　　
　　通过调查发现，取得地块到上市时间周期越短，占比越高，周期越长，占比越低，如中央公馆与嘉一国际同一时间取得地块，上市时间相差仅一年半，其占比相差近14%，这也说明最近几年来，我市房价上升较快；同时，越高档楼盘，占比越低，基本在20%左右，说明高附加值也进一步拉升了房价；而一些主流套型定位90平方米以下的楼盘，如瑞嘉佳园、汇景嘉园和中和家园等楼盘，其占比大多集中在25%左右。
　　
　　与国土资源部提供的调查数据(东部地区地价占房价比例平均为27%；中部地区地价占房价比例平均为21%；西部地区地价占房价比例平均为18%)相比，我市平均占比均超过上述城市。
　　
　　地价推动了房价上涨？
　　
　　“地价与房价之争”由来已久，尤其是在房价大幅上涨时期，争议尤为剧烈。
　　
　　三角洲房产策划机构副总经理颜志军认为，市区大部分项目在取得地块开发权时，地价与周围房价之比一般在50%左右甚至更高，但等到上市后(以平均一年半为参考依据)，占比一般会下降至30%左右，说明市区最近几年房价上涨较快。
　　
　　“比较近6年的平均地价，2008年前3个月的出让地价，比前四年出让的地价都要高。而2007年九山饭店地块的成功出让，标志着我市万元楼面地价的来临，该地块12374元/㎡的楼面价，甚至已经超出了那时许多一线城市的平均房价水平。而2008年前3个月出让的两宗土地的楼面价均在万元以上，可以看出市区土地投放量少，使得开发商拿地竞争比较激烈，在一定程度上助推了地价总体上继续走高，并最终带动房价快速上涨。而到了2009年，这种状况就更为激烈。”颜志军说。
　　
　　说到地价与房价之间的关系，朗兆房产营销机构总经理叶维坚认为，国土资源部的调查数据，只是简单形而上学的结果，并不科学，更没有实际价值。事实上，地价推动房价通过的不是数字关联，而是隐含的作用与反作用。
　　
　　“地价对房价的作用，不能只关注取得地块到上市这个时间段，要看同一时点上，看当时取得地块与周边房价的占比关系，这才能说明问题。事实也证明了，市区每一轮房价的上涨都是由地价推动的。如原南站长运集团地块楼面价近2万元，但投标时，该区域二手房价只有2.8万元左右。现在房价上涨了，就能充分说明问题了。地价推动房价，房价上涨后又反作用推动地价，这就是它们之间的逻辑关系。而同时，多年来土地供应量严重缺乏，土地市场不完全是市场经济，也是原因之一。”叶维坚分析说。
　　
　　对于上述观点，一位不愿意透露姓名的开发商表示，房价上涨不能归咎于地价上涨。土地的供应量，能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。他说：“与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少，不如将关注点放在打击囤地投机、调整供地结构，强化住宅用地保障机制上更为现实。”

编辑： yujeu